Deprecated: Function ereg_replace() is deprecated in /www/htdocs/professo/column.php on line 82
Huis kopen

Het kopen van een huis vormt voor velen wellicht de belangrijkste financiŽle beslissing in het leven. De hedendaagse huizenprijzen bezorgen velen echter slapeloze nachten. De markt buit onbarmhartig uit dat de tegenwoordige tweeverdieners meer rente kunnen ophoesten dan de vroegere kostwinners. Degenen die de koop met zorg omringen, hebben allen belang bij de totstandkoming van de transactie, hetzij als makelaar, hetzij als geldverstrekker, hetzij als levensverzekeraar. De aspirant-koper of -kopers moeten sterk in de schoenen staan, willen ze het adviesgeweld op de juiste waarde kunnen schatten. Voor de goede orde: de notaris is meestal noch bij de koop noch bij de financiering betrokken.

Hoe zit dat? Welnu, in Nederland moet onderscheid gemaakt worden tussen enerzijds de koopovereenkomst en anderzijds de levering of eigendomsoverdracht van het gekochte. De koopovereenkomst pleegt tot stand te komen ten kantore van de makelaar maar het kan ook aan de keukentafel. Inschakeling van de notaris is daarbij niet vereist. Bij de koopovereenkomst gaat het om de wilsovereenstemming. De een wil verkopen, de ander kopen en over de prijs en de overige condities zijn partijen het ten minste op hoofdlijnen eens. De koop is dan gesloten. Vervolgens verstrijkt doorgaans enige tijd alvorens bij de notaris de akte van eigendomsoverdracht wordt getekend. De koper kan ondertussen de financiering regelen en de verkoper er voor zorgen dat hij een nieuw onderkomen heeft. De akte van levering en het betalingsverkeer lopen noodzakelijk via de notaris. Daarmede is de rechtszekerheid gediend.

De door de wet verlangde tussenkomst van de notaris komt in zekere zin als mosterd na de maaltijd. Partijen zijn het immers reeds eens. Slechts als de notaris constateert dat iets juridisch niet in de haak is of iemands belang ernstig wordt geschaad, zal hij corrigerend optreden of zijn dienst weigeren. In het algemeen is het verstandig de notaris eerder de kans te geven met een onafhankelijke en onpartijdige bril de zaak te bekijken.

Een koopovereenkomst betreffende een tot bewoning bestemde onroerende zaak is slechts geldig als hij op schrift gesteld is. Dat geschrift is de koopakte, niet te verwarren met de akte tot levering (de eigendomsoverdracht dus) die bij de notaris wordt getekend. De eis van geschrift betekent een rem op onbezonnen gedrag. Maar ook een handtekening is in een enthousiaste bui gauw gezet.

De onbezonnenheid wordt ook beteugeld doordat de wet de koper de bevoegdheid geeft zich binnen drie dagen nadat hem de koopakte of een afschrift daarvan ter hand is gesteld, terug te trekken. Hij kan de koopovereenkomst eenzijdig ontbinden. Een reden hoeft hij niet op te geven.

In de praktijk komt het nog wel eens voor dat iemand die mondeling, bij voorbeeld in een cafť, zijn huis heeft verkocht, weigert mee te werken aan het op schrift stellen van de overeenkomst. Hij denkt zich aan de koop te kunnen onttrekken door te stellen dat de koop nu eenmaal geschrift vereist en dat bij het ontbreken daarvan van een verplichting geen sprake is. De rechter is daar duidelijk over. Wie mondeling verkoopt is verplicht mee te werken aan het opmaken van de koopakte. Desnoods zal een dwangsom de verkoper op andere gedachten brengen.


Prof. Mr. M.J.A van Mourik
© 19-01-2005

terug print