Deprecated: Function ereg_replace() is deprecated in /www/htdocs/professo/column.php on line 82
Huis overdragen aan kinderen?

Een bekend gezegde luidt dat men de huid van de beer niet moet verkopen voordat het beest geschoten is. Niet iedereen neemt deze wijze woorden serieus. Menigeen begint zich reeds vroeg zorgen te maken over het betalen van belastingen en het nodeloos missen van sociale uitkeringen. Nalatenschapsplanning wordt alom geadviseerd en vindt een open oor bij vele mensen omdat geld voor velen nu eenmaal bepalend is voor hun handelen.
Toch kan het behoorlijk opbreken als men zich uitkleedt voordat men naar bed gaat. Dat ondervonden bijvoorbeeld vele ouders die in de afgelopen jaren hun huis overdroegen aan hun kinderen.

De wens van ouders hun huis 'op naam van de kinderen te zetten', werd vooral ingegeven door de afkeer van het betalen van successierecht. Door het huis aan de kinderen over te dragen, zou worden bereikt dat de waardestijging van het huis direct bij de kinderen terecht kwam, zodat die waarde te zijner tijd niet meer hoefde te vererven. Uiteraard bedongen de ouders dat zij samen en de langstlevende van hen net zo lang in het huis mochten blijven wonen als gewenst werd.
Aanvankelijk geschiedde de overdracht in zogenaamde economische eigendom, in plaats van in juridische eigendom. Het prettige daarvan was dat de kinderen ook geen overdrachtsbelasting hoefden te betalen. Maar die regeling geldt al lang niet meer. Zodra de kinderen het economisch belang bij het huis krijgen omdat zij delen in de waardeontwikkeling, komt de fiscus met een heffing van zes procent over de waarde van het huis.

Niet zelden had men met de overdracht van het huis ook andere bedoelingen dan besparing van successierecht. Door tijdig het vermogen te verkleinen hoopten de ouders (en ook de kinderen dus) dat te gelegener tijd gebruik kon worden gemaakt van sociale voorzieningen zoals de Wet op de bejaardenoorden en zelfs de Algemene bijstandswet. Maar het nastreven van dat doel heeft tegenwoordig weinig zin meer.

Eigendomsoverdracht van de woning door ouders aan hun kinderen houdt zelfs risico's in. Na de overdracht is voor de ouders immers de hypotheekrente niet meer aftrekbaar aangezien de woning sinds 2001 voor de inkomstenbelasting de status van eigen woning heeft verloren. Ouders die vr 2001 hun huis aan de kinderen hebben overgedragen, kunnen nu dus met de gebakken peren zitten. Zouden de kinderen zo vriendelijk zijn de rente voor hun rekening te nemen, dan is deze ook voor hen niet aftrekbaar.

In alle gevallen betekent overdracht van het huis de heffing van zes procent overdrachtsbelasting over de waarde van het huis. Van die waarde mag echter worden afgetrokken de waarde van het door de ouders voorbehouden recht van bewoning. Om de waarde van dat woonrecht vast te stellen, wordt gebruik gemaakt van een tabel. De waarde van het woonrecht wordt lager naar mate de levensverwachting van de ouders of de langstlevende van hen korter is. Zou de hele koopprijs meteen worden kwijtgescholden dan mag de overdrachtsbelasting in mindering gebracht worden op de belasting die over de schenking verschuldigd wordt.

Al met al is het in deze tijd in het algemeen niet verstandig om het huis over te dragen aan de kinderen. De fiscale nadelen wegen op korte termijn niet op tegen de voordelen. Als men een langere horizon heeft, kan de overdracht financieel voordeel opleveren, indien althans geen behoefte bestaat aan renteaftrek. Ik zou me overigens ook de vraag stellen of de kans bestaat dat kinderen gaan scheiden of voortijdig overlijden, met als gevolg dat een aandeel van uw voormalige huis wordt betrokken in boedel van uw kind. Ook die complicatie zou ik liever vermijden.

Maar in het bijzonder dienen hedendaagse ouders zich te realiseren dat het in het huis belichaamde vermogen wellicht ooit hard nodig zal blijken te zijn voor een prettige oude dag.

En tenslotte lijkt het nuttig er op te wijzen dat het wonen in het huis van ook psychologisch minder aangename gevolgen kan hebben. Eigen haard is goud waard.


Prof. Mr. M.J.A van Mourik
07-04-2004

terug print